Opsætning af lejekontraktskabelon

I § 1 defineres boligtype for lejeaftalen, f.eks. lejlighed, ejerlejlighed, andelsbolig eller enkeltværelse. Denne information hentes automatisk fra lejemålets stamdata. 

I samme afsnit angives lejerens og udlejers oplysninger. Udlejers navn og adresse skal fremgå, hvor adressen er den aktuelle adresse på tidspunktet for kontraktens indgåelse - ikke den lejebolig, kontrakten omhandler. Der skal også oplyses udlejers CVR-nummer/Reg. nummer. I Boligmanager udfyldes disse oplysninger automatisk i forbindelse med oprettelse af ny lejer, undtagen lejerens oplysninger, du selv skal indtaste.  

Det skal også specificeres, hvilke faciliteter lejer har brugsret til, som f.eks. fællesvaskeri, cykelparkering, fælles gårdanlæg. Endelig skal det præciseres, hvad lejemålet må benyttes til uden udlejers skriftlige samtykke, f.eks. beboelse, erhverv eller en kombination. 

I § 2 oplyses der om lejeforholdets begyndelse, ophør og opsigelsesfrister. I Boligmanager udfyldes disse oplysninger i forbindelse med oprettelse af ny lejer.

Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejeren opsige en lejeaftale med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Hvis ikke andet er aftalt, ophører lejeforholdet ved lejers opsigelse efter opsigelsesperioden. Opsigelse fra udlejerens side kan ske efter §§ 170 og 171 i lov om leje. 

Hvis der er tale om et tidsbegrænset lejekontrakt, så ophører lejeforholdet, når den tidsbegrænsede lejeperiode udløber jf. lejekontraktens § 11. 

Den årlige leje uden forbrug oplyses i dette afsnit, hvilket ligeledes gælder for lejemål, der er tidsbegrænset til under ét år. Herudover defineres det, hvilken dag i måneden huslejen skal betales. De fleste udlejere vælger at opkræve husleje månedligt, men der kan også aftales kvartalsvis betaling. I Boligmanager udfyldes disse informationer i forbindelse med oprettelse af ny lejer.

Hvis skatter og afgifter stiger, kan udlejer lade huslejen stige tilsvarende, og med tilbagevirkende kraft, fra det tidspunkt hvor stigningen i skatter og/eller afgifter blev pålagt lejemålet. Vær opmærksom på, at du manuelt skal opdatere datoen for skatter og afgifter i kontraktskabelonen ved årsskifte. 

Hvis udlejer opkræver depositum og/eller forudbetalt leje af udlejer, skal det fremgå af § 4. Der skal angives, hvor mange måneders depositum og forudbetalt leje, der er indbetalt til udlejer. Jf. lejeloven må der maksimalt opkræves 3 måneders forudbetalt leje eksklusiv forbrug og 3 måneders depositum. I Boligmanager har du mulighed for at angive antal måneder, der ønskes opkrævet, for hhv. depositum og forudbetalt leje i kontraktskabelonen. Herved vil dette blive opkrævet ifm. 1. betaling efter oprettelse af ny lejer. 

Depositum er udlejers sikkerhed for, at der er penge til istandsættelse ved lejers fraflytning af lejemålet. Forudbetalt leje kan derimod anvendes til at betale lejers husleje i opsigelsesperioden. 

Det skal desuden fremgå, hvornår lejer første gang skal betale husleje efter betaling af 1. betaling for at sikre, at der ikke sker en sammenblanding af første måneds husleje og forudbetalt leje. I Boligmanager udfyldes denne information ifm. oprettelse af ny lejer. 

Varme:

I dette afsnit skal det angives, om det er lejer eller udlejer, der skal levere varme. Hvis det er udlejer, der leverer varmen skal udlejer kunne dokumentere lejers varmeforbrug og fremsende særskilte regnskaber for de afholdte udgifter samt indbetalte a conto beløb for regnskabsperioden. 

Herudover skal kontrakten indeholde informationer om, hvordan lejemålet opvarmes – fx ved fjernvarme/naturgas, centralvarme med olie, el til opvarmning eller andet. Under 'Andet' kan du f.eks. angive, at lejemålet opvarmes ved hjælp af varmepumpe, træpillefyr eller brændeovn. Det gør du ved at skrive opvarmningstypen i feltet og herefter afslut med Enter. 

Der skal derudover angives, hvornår varmeregnskabsåret begynder. Hertil kan du med fordel benytte kalenderfunktionen ved at klikke på det lille ur til venstre i feltet i kontraktskabelonen. 

Vand:

Det skal angives i kontrakten, hvem der har ansvaret for at levere vand. Hvis det er udlejers ansvar, skal der være opsat en forbrugsmåler, der kan dokumentere lejers forbrug, og det skal angives, hvornår regnskabsåret begynder. Hvis ikke der er opsat individuelle vandmålere, kan udgiften til vand kun opkræves via huslejen.

El til andet end opvarmning:

Udgangspunktet er, at lejer afregner el til andet end opvarmning direkte med forsyningsselskabet. Det kan dog aftales, at det er udlejer, der skal levere el til lejemålet. Det skal herudover angives, hvornår el-regnskabsåret begynder.

Køling:

Her skal der angives, om udlejer leverer køling til lejemålet, og om udgiften fordeles på grundlag af individuelle målere, og hvornår køle-regnskabsåret begynder. 

I § 6 skal lejer gøres opmærksom på, om udlejer leverer fælles signalforsyning, som lejer skal betale bidrag til eller om lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning.

Desuden skal det angives, om udlejer leverer adgang til internet, hvortil lejeren skal betale bidrag eller om lejer selv skal sørge for adgang til internet.

Indflytningssyn og indflytningsrapport:

Under dette afsnit skal det angives, hvorvidt lejemålets stand er blevet konstateret ved et indflytningssyn. Udlejere der udlejer mere end ét lejemål, som juridisk set er professionelle udlejere, har pligt til at afholde et indflytningssyn og udlevere en indflytningsrapport til lejer. Indflytningsrapporten bør blandt andet dokumentere gulvenes tilstand, eventuelle skader på inventar og hvorvidt lejemålet var nymalet ved indflytning.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis udlejer ikke overholder reglerne for indflytningssyn og udlevering af en indflytningsrapport, vil udlejer ikke kunne kræve en fraskrivelse af lejers depositum ved fraflytning. Lejer har i så fald krav på, at få sit fulde depositum tilbagebetalt, også selvom udlejer har haft udgifter til istandsættelse.

Lejer skal levere det lejede i samme stand, som ved indflytning med undtagelse af den forringelse, som skyldes almindelig slid og ælde, som ikke er en del af vedligeholdelsespligten. Det er derfor kun de fejl og mangler, der ikke blev noteret i indflytningsrapporten, som udlejer kan kræve udbedret ved fraflytning.

Fraflytning og fraflytningsrapport:

Udlejer bliver gjort opmærksom på, at lejeloven stiller krav om, at der skal afholdes et fraflytningssyn og udarbejdes en fraflytningsrapport, hvis der udlejes mere end én beboelseslejlighed.

Lejers fejl- og mangelliste:

Lejer skal senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, skriftligt meddele udlejer, hvis der er fejl og mangler ved lejemålet, som ikke blev opdaget ved indflytningssynet.

Vedligeholdelse indebærer, at man løbende skal foretage vedligeholdelsesarbejde. Formålet er, at man opretholder lejemålet i den stand, der er aftalt mellem lejer og udlejer. I § 8 skal det angives, om den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer eller udlejer.

Indvendig vedligeholdelse:

Den indvendige vedligeholdelse indebærer udelukkende maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af trægulve. Lejelovens udgangspunktet er, at det er udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, men i langt de fleste tilfælde vil dette udgangspunkt være fraveget ved aftale således, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Hvis udgangspunktet, om at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, undtagelsesvist ikke er fraveget ved aftale, skal udlejer oprette en vedligeholdelseskonto. Det skal angives i kontrakten, hvilket beløb der står på vedligeholdelseskontoen ved kontraktens oprettelse.

Udvendige vedligeholdelse:

Den udvendige vedligeholdelse indebærer alt det, der ikke er indeholdt i den indvendige vedligeholdelse, som primært er maling, hvidtning og tapetsering i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse indebærer for eksempel hårde hvidevarer, lys- gas- el og varmeinstallationer, vinduer og døre.

Den udvendige vedligeholdelse skal ikke angives i § 8 om vedligeholdelse, men skal behandles under § 11 – særlige vilkår.

Lejemålets inventar skal angives i § 9 – fx komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine og køleskab. Inventarlisten er et udtryk for, hvad der skal være at finde i lejemålet ved lejers fraflytning. 

Beboerrepræsentation:

I dette afsnit skal det angives, hvorvidt der er en beboerrepræsentation i ejendommen. Beboerrepræsentationen består af repræsentanter valgt blandt lejerne i ejendommen, og udgør lejers repræsentant overfor udlejer. En beboerrepræsentations opgaver er blandt andet at udarbejde vedligeholdelsesplaner, gennemføre større renovationsarbejder på ejendommen og vedtage en husorden.

Husdyr:

I § 10 skal det angives, om der må holdes husdyr i lejemålet. Husdyr omfatter primært hund og kat, men dyr af lignende størrelse og art kan sidestilles. Hvis udlejer giver tilladelse til husdyr i lejeboligen i § 10 bør det i § 11 specificeres, hvilke husdyr, der tillades, samt størrelse og antal.

Hvis husdyr ikke er tilladt i lejemålet, er det vigtigt at bemærke, at der fortsat må holdes smådyr herunder fisk, fugle, gnavere, krybdyr og reptiler. Hvis udlejer ikke ønsker at tillade smådyr af nogen art, skal det angives i § 11 og ikke i § 10. Hvorvidt lejer må have besøg af og passe husdyr, skal ligeledes angives i § 11.

Husorden:

Hvis der foreligger en husorden ved lejeforholdets indgåelse, skal det fremgå af § 10. Hvis der er udarbejdet en husorden vedlægges den kontrakten.

Energimærke:

Udlejer har pligt til at blive oplyst om lejemålets energimærke, når man udlejer en bolig i mere end fire uger. Energimærket kan med fordel angives i § 10, men det er også tilladt at udlevere energimærket separat for eksempel digitalt.

I § 11 angives det hvorvidt lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri leje. 

Her angives også hvorvidt lejereguleringen sker efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Er der i kontraktskabelonen et flueben i feltet 'Indsæt værdier fra nettoprisindeksreguleringsindstillinger på ejendom/lejemål', så vil oplysninger om nettoprisindeksregulering i kontrakten følge opsætningen der er at finde på Nettoprisindeksregulering under Indstillinger i sidemenuen på ejendommen eller lejemålet. 

Er fluebenet sat ud for 'Lejen reguleres én gang årligt', så udfyldes nettoprisindeksreguleringen manuelt i felterne nedenfor. Vær opmærksom på, at du manuelt skal opdatere denne dato for nettoprisindeksreguleringen i kontraktskabelonen ved årsskifte, så det fremgår korrekt i lejekontrakten. 

Vær altid opmærksom på nettoprisindeksopsætningen inden du opretter en ny lejer med lejekontrakt i Boligmanager. 

Øvrige fravigelser:
Lejekontraktens § 11 er udlejers mulighed for at aftale særlige vilkår med lejer, som fraviger §§ 1-10.

§ 11 anføres alle de forhold, der giver lejer færre rettigheder, eller pålægger lejer større forpligtelser end de almindeligt gældende bestemmelser i lejeloven. 

I § 11 - særlige vilkår kan der, jf. tidligere afsnit f.eks. oplyses om følgende:

• Særlige forpligtelser for husdyr
• Særlige forpligtelser for vedligeholdelse
• Aftale om tidsbegrænset lejeperiode